Une tache brune au plafond, un parquet qui gonfle, de l'eau qui sort sous le lave-vaisselle : le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent dans les logements suisses, loin devant l'incendie. À Genève et à Lausanne, où la majorité des habitants vivent en immeuble, il touche presque toujours plusieurs personnes à la fois : le locataire, le voisin du dessous, la régie, parfois toute une copropriété. Ce qui se passe dans les premières heures décide souvent de l'ampleur des dégâts et de la facture. Ce guide explique quoi faire, qui paie et comment éviter que cela recommence.

Les cinq premiers gestes

Avant d'appeler l'assurance, il faut arrêter l'eau et sécuriser le logement. Dans l'ordre :

  1. Couper l'eau : la vanne sous l'évier ou derrière l'appareil si la fuite est localisée, sinon la vanne d'arrêt de l'appartement, souvent dans la gaine technique, le placard de l'entrée ou la salle de bains. Dans une maison, la vanne principale se trouve en général près du compteur.
  2. Couper l'électricité dans la zone touchée si l'eau atteint des prises, un luminaire au plafond ou le tableau. Ne touchez pas un appareil mouillé encore branché.
  3. Prévenir le voisin du dessus ou du dessous, puis la régie, le concierge ou le service de piquet. Le week-end, la plupart des régies genevoises et vaudoises ont un numéro d'urgence.
  4. Photographier et filmer avant de ranger : plafond, murs, sols, meubles, appareil en cause, compteur. Ces images valent plus que n'importe quelle description.
  5. Limiter les dégâts : éponger, sortir tapis et objets, surélever les meubles, mettre des bassines sous les gouttes. Conservez les objets abîmés jusqu'au passage de l'assureur.

Ces mesures sont attendues par les assurances. Une aggravation due à l'inaction peut réduire l'indemnité.

Qui paie : bâtiment, ménage et responsabilité civile

Un dégât des eaux mobilise en général plusieurs assurances, chacune pour sa part.

  • L'assurance bâtiment du propriétaire couvre l'immeuble lui-même : conduites, murs, plafonds, sols, cuisine et salle de bains fixes, ainsi que les frais de recherche de fuite et d'assèchement. En copropriété, c'est la police de la PPE.
  • L'assurance ménage couvre le mobilier, les vêtements, l'électronique et les objets personnels, ceux du locataire comme ceux du propriétaire occupant.
  • La responsabilité civile privée intervient lorsque quelqu'un est responsable du dommage causé à autrui : une baignoire qui déborde, un tuyau de machine à laver mal fixé. Elle indemnise le voisin ou le propriétaire, sous déduction de la franchise, souvent de 200 francs ou plus.

Il y a une différence importante entre les deux cantons. Dans le canton de Vaud, l'assurance bâtiment obligatoire de l'ECA couvre l'incendie et les éléments naturels, mais pas la rupture d'une conduite ou une fuite d'installation : le propriétaire doit avoir souscrit une assurance dégâts d'eau privée en complément. À Genève, il n'existe pas d'établissement cantonal : l'assurance bâtiment est privée et inclut généralement la garantie dégâts d'eau, à vérifier dans la police.

La déclaration se fait en principe dans les jours qui suivent la découverte. Lisez votre contrat : certains assureurs exigent un avis dans les 48 heures pour un sinistre important.

Ce que les assurances excluent souvent

Toutes les arrivées d'eau ne sont pas un dégât des eaux au sens du contrat. Les exclusions les plus courantes :

  • L'eau de pluie qui s'infiltre par la toiture, la façade ou une fenêtre, souvent couverte seulement par une extension ou traitée comme un défaut d'entretien.
  • Les dommages progressifs : un joint de douche fissuré depuis des mois, de la condensation, des moisissures anciennes.
  • Le gel dans un logement non chauffé, par exemple une résidence secondaire dont les conduites n'ont pas été vidées.
  • La réparation de la cause elle-même, comme un appareil défectueux, à distinguer des dégâts qu'il a provoqués.

Les inondations par crue ou par ruissellement relèvent des éléments naturels : l'ECA dans le canton de Vaud, l'assurance bâtiment privée à Genève. Le refoulement des égouts suit des règles différentes selon les contrats.

Locataire : prévenir la régie sans attendre

Le code des obligations impose au locataire de signaler immédiatement au bailleur les défauts qu'il ne peut pas réparer lui-même. Un locataire qui tarde peut devoir répondre de l'aggravation du dommage. Un appel ne suffit pas : confirmez par écrit, courriel ou lettre, avec photos et date de découverte.

La réparation du bâtiment incombe ensuite au bailleur. Tant que l'usage du logement est réduit, par exemple une chambre inutilisable ou des déshumidificateurs qui tournent jour et nuit, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle, à adresser par écrit à la régie. Si le locataire a causé le dommage, c'est son assurance responsabilité civile qui prend en charge les dégâts chez le propriétaire et les voisins.

La recherche de fuite : trouver l'origine sans tout casser

Une tache au plafond apparaît rarement juste sous la fuite. L'eau suit les dalles, les gaines et les conduites avant de se montrer. Ouvrir les murs au hasard coûte cher et ne garantit rien. Les méthodes non destructives permettent de localiser l'origine à quelques centimètres près :

  • La caméra thermique repère les zones humides et le tracé des conduites d'eau chaude.
  • La mise en pression des réseaux, section par section, indique quelle conduite perd de l'eau.
  • Le gaz traceur, un mélange d'azote et d'hydrogène injecté dans la conduite, se détecte à la surface au-dessus de la fuite.
  • L'écoute acoustique et l'endoscopie complètent le diagnostic dans les gaines et les faux plafonds.

Une recherche de fuite coûte en général de quelques centaines à 1 500 francs selon la complexité. Lorsque le dégât est couvert, ces frais sont le plus souvent pris en charge par l'assurance bâtiment.

L'assèchement : l'étape qui ne se brusque pas

Une fois la fuite réparée, le plus long commence. Un mur ou une chape gorgés d'eau mettent des semaines à sécher, et repeindre trop tôt fait réapparaître les taches et les moisissures quelques mois plus tard.

  • L'assèchement de l'air ambiant par déshumidificateurs suffit pour des murs légèrement touchés, en une à trois semaines.
  • Une chape détrempée sous un parquet ou un carrelage demande un assèchement par aspiration ou insufflation dans la couche d'isolation, souvent trois à six semaines.
  • Les mesures d'humidité au début et à la fin du chantier servent de preuve auprès de l'assurance et évitent de refermer trop tôt.

Les moisissures peuvent apparaître dès 48 à 72 heures sur des matériaux restés humides. Ventilez, chauffez modérément et ne recouvrez rien avant le feu vert des mesures.

Prévenir le prochain dégât des eaux

La plupart des sinistres viennent de quelques points faibles connus.

  • Les flexibles des machines à laver et lave-vaisselle vieillissent : remplacez-les tous les cinq à dix ans, ou choisissez un modèle avec sécurité anti-fuite.
  • Les joints silicone de la douche et de la baignoire doivent être refaits dès qu'ils noircissent ou se décollent.
  • Dans les immeubles des années 1950 à 1980, les conduites en acier galvanisé rouillent de l'intérieur. Des fuites répétées dans la même colonne annoncent souvent un remplacement à planifier.
  • Un réducteur de pression bien réglé ménage la robinetterie et les appareils.
  • Une résidence secondaire doit être vidangée ou maintenue hors gel en hiver.

Les détecteurs de fuite connectés, associés à une vanne motorisée sur l'arrivée d'eau, coupent l'eau automatiquement dès qu'ils détectent de l'humidité au sol. Intégrés à une installation domotique, ils envoient aussi une alerte sur le téléphone, ce qui change tout en cas d'absence.

Le déroulement avec SmartHaus Swiss

Nous réunissons plomberie, électricité et aménagement intérieur : le même interlocuteur suit le dégât des eaux de la fuite jusqu'à la dernière couche de peinture.

  1. Intervention pour stopper la fuite et mettre en sécurité les installations électriques touchées.
  2. Recherche de fuite non destructive et réparation de la conduite ou de l'appareil en cause.
  3. Constat avec photos, mesures d'humidité et devis détaillé pour l'assurance et la régie.
  4. Coordination de l'assèchement et contrôle de fin de séchage.
  5. Remise en état : plâtrerie, peinture, sols, carrelage, cuisine ou salle de bains.
  6. Sur demande, détecteurs de fuite et vanne de coupure automatique pour la suite.

Questions fréquentes

Qui paie un dégât des eaux provenant de l'appartement du dessus ?

Les dommages au bâtiment sont pris en charge par l'assurance bâtiment du propriétaire, votre mobilier par votre assurance ménage. Si l'occupant du dessus est responsable, par exemple une machine mal raccordée, son assurance responsabilité civile intervient, et les assureurs règlent ensuite les recours entre eux.

L'ECA couvre-t-elle les dégâts d'eau dans le canton de Vaud ?

Non, pas les fuites et les ruptures de conduites. L'ECA couvre l'incendie et les éléments naturels, dont les inondations. Les dégâts d'eau d'installation demandent une assurance bâtiment complémentaire privée.

Combien de temps dure l'assèchement après un dégât des eaux ?

De une à trois semaines pour des murs légèrement touchés, de trois à six semaines pour une chape détrempée sous un revêtement de sol. Seules les mesures d'humidité permettent de décider la fin du séchage.

Un locataire a-t-il droit à une réduction de loyer après un dégât des eaux ?

Oui, si l'usage du logement est réduit pendant la réparation ou l'assèchement, et à condition d'avoir signalé le défaut au bailleur. La réduction est proportionnelle à la gêne et se demande par écrit.

Faut-il remplacer toutes les conduites après une fuite ?

Pas forcément. Une fuite isolée se répare localement. Des fuites répétées sur des conduites galvanisées anciennes indiquent en revanche une corrosion généralisée, et un remplacement par colonne coûte alors moins cher que des sinistres en série.